Il nostro Metodo · Fase II · Documento consegnato
Prima di investire, sai quanto costa il capannone. E quanto ti può tornare indietro.
La Relazione di Prefattibilità chiude le prime due fasi del Metodo. Ti dice quanti metri puoi costruire davvero, quanto costa l’operazione e quanto credito d’imposta si può stimare, in due scenari: quello massimo e quello prudente.
Si parte sempre dalla Verifica dell’area, che è gratis. La Relazione viene dopo, solo se l’area regge. Quanto costa il nostro lavoro →
Il problema che risolve
Tre numeri che non si parlano.
La volumetria teorica del lotto. Il preventivo dell’impresa edile. Una percentuale di credito sentita dire. Sono tre numeri veri, ma presi da soli non ti dicono se l’operazione sta in piedi. E la banca, il socio e il commercialista ti chiedono proprio questo.
La Relazione li mette in fila, nello stesso documento, con lo stesso metodo. Così decidi con un conto solo, non con tre opinioni.
Cosa c’è dentro
Tre strumenti, un solo conto.
Tabella degli Indici Reali™
Dalla superficie catastale ai metri davvero costruibili: togliamo arretramenti e fasce di rispetto, applichiamo gli indici delle norme del Comune.
→ sai quanto capannone ci sta, non quanto ne sognaviQuadro Economico Preliminare
Opere, impianti, macchinari, spese tecniche, oneri e costi che di solito si scoprono tardi, come gli allacci. Con il controllo del tetto della parte immobiliare. Precisione dichiarata: più o meno 20%.
→ sai quanto spendi prima di chiedere i preventiviModello di Sostenibilità Integrata™
Redditività, tempo di ritorno e flusso di cassa su dieci anni, calcolati sui numeri del quadro economico.
→ sai se e quando l’investimento si ripagaEsempio del documento finale
Due pagine della Relazione, compilate.
Un’operazione-tipo su un terreno di 5.000 m² in zona produttiva. I numeri servono a mostrarti il formato, non valgono per il tuo caso.
Relazione Sintetica di PrefattibilitàMetodo ZES Capital Engineering™ · Fasi I–II
Fac-simile dimostrativo
Metri costruibili — Tabella degli Indici Reali™
| Parametro | Ammesso dalle norme | Progetto |
|---|---|---|
| Superficie catastale del terreno | — | 5.000 m² |
| Deduzioni (arretramenti e fasce di rispetto) | — | − 500 m² |
| Superficie fondiaria netta | — | 4.500 m² |
| Superficie coperta (indice 0,50) | fino a 2.250 m² | 1.650 m² |
| Altezza massima | 8,00 m | 8,00 m |
| Margine per crescere in futuro | 600 m² |
Quadro economico e credito d’imposta
| Voce | Importo |
|---|---|
| Parte immobiliare: capannone, uffici, piazzali, impianti fissi, con le loro spese tecniche | 1.500.000 € |
| Macchinari e impianti produttivi nuovi, con le loro spese tecniche | 540.000 € |
| Oneri comunali e allacci (fuori dal credito) | 95.000 € |
| Investimento lordo (IVA e terreno esclusi) | 2.135.000 € |
| Base agevolabile: macchinari 540.000 € + parte immobiliare ammessa fino a pari importo | 1.080.000 € |
| Parte immobiliare oltre il tetto (fuori dal credito) | 960.000 € |
| Credito stimato allo scenario massimo (60%, piccola impresa) | 648.000 € |
| Credito stimato allo scenario prudente (45% della base) | 486.000 € |
| Investimento netto nello scenario prudente | 1.649.000 € |
Giudizio di prefattibilità. Area compatibile e in ZES. Due criticità, gestibili con misure ordinarie. Nota per l’impresa: più macchinari e impianti nuovi porta nel credito una quota maggiore del capannone. Restano da confermare con il commercialista i requisiti dell’impresa. Raccomandazione: proseguire alla Fase III.
Terreni e fabbricati non possono superare il 50% dell’investimento agevolato (art. 16, comma 2, D.L. 124/2023): per questo una parte del capannone resta fuori dal credito. «Fino al 60%» è il massimo per una piccola impresa in Campania, per progetti fino a 50 milioni: la misura dipende da dimensione d’impresa, localizzazione e norma vigente. Se le richieste superano i fondi dell’anno, il credito utilizzabile si riduce con la percentuale fissata dall’Agenzia delle Entrate: per questo la Relazione mostra sempre anche lo scenario prudente. Analisi tecnica preliminare, non parere fiscale o legale.
Cosa non fa
È una stima seria. Non è un progetto.
- Non sostituisce la progettazione definitiva: quella arriva nella Fase IV, con i 20 elaborati per l’Autorizzazione Unica.
- Non è un parere fiscale. Aliquota e credito si confermano con il tuo commercialista, con la Nota di Coordinamento Fiscale™.
- Non ti promette un numero. Ti mostra una forbice, e ti dice da cosa dipende.
Il Metodo, capitolo per capitolo
Dopo i numeri, le spese una per una.
Se i conti tornano, il passo successivo è capire quali spese entrano davvero nel credito: il Report di Ammissibilità. Oppure torna al Metodo completo.
I numeri si fanno sulla tua area.
La Relazione parte da una Verifica che regge. Comincia da lì: è gratis, e ti rispondiamo entro sette giorni.