Il nostro Metodo
Sei fasi. Un documento per ogni dubbio.
Un capannone con la ZES non si decide in un colpo solo. Si decide togliendo, uno alla volta, i dubbi che ti fermano. A ogni passaggio ti consegniamo un documento firmato che ne chiude uno. E dall’area alle chiavi hai un solo interlocutore.
ZES Capital Engineering™ · Studio Arch. Aniello Sicignano · Ordine Architetti P.P.C. Salerno n. 3270
Studio privato di architettura, non un ente pubblico
Perché serve un metodo
Nel 2024 gli accoglimenti sono stati pari al 48% delle pratiche ZES presentate nell’anno.
Chi presenta una pratica ZES pensa al permesso. Il rischio vero è un altro: una pratica che parte incompleta e si ferma per strada. I numeri ufficiali lo dicono chiaramente.
Fonte: Corte dei conti, deliberazione n. 23/2025/CCC, su dati della Struttura di missione ZES.
Perché una pratica ZES viene rigettata o annullata
La Corte dei conti non pubblica i motivi. Li conosciamo dalla legge, dalle indicazioni del Dipartimento per il Sud e dalle richieste ricevute sulle nostre pratiche. Sono cinque, e nessuno riguarda la qualità dell’idea imprenditoriale.
- La pratica sbaglia strada fin dall’inizio.
L’Autorizzazione Unica non vale per tutto. Lo Sportello non è competente per i progetti con un solo titolo abilitativo, per quelli soggetti a SCIA e per alcune attività, come il commercio. Una pratica presentata sulla strada sbagliata non arriva al merito.
Nel Metodo: lo stabiliamo all’inizio, prima di qualunque progetto.
- La pratica parte incompleta.
Il Dipartimento chiede documenti «completi ed esaustivi»: il business plan, l’elenco di tutti i permessi necessari con i loro enti, le carte di ogni settore. Quello che manca diventa una richiesta di integrazione.
Nel Metodo: il Cronoprogramma Autorizzativo™ elenca ogni procedimento e ogni ente prima dell’invio.
- L’integrazione non arriva in tempo.
Se lo Sportello chiede un documento e non lo riceve entro il termine, la pratica è respinta per legge (art. 15, comma 3, D.L. 124/2023). Il termine lo fissa lo Sportello: su una nostra pratica erano sette giorni. La sospensione si può chiedere, ma dura al massimo trenta giorni.
Nel Metodo: i documenti che gli enti chiedono più spesso sono già nella pratica dal primo giorno.
- Un ente dice no in conferenza.
L’Autorizzazione Unica non cancella i vincoli. Genio Civile, Autorità di Bacino, Vigili del Fuoco o gli enti dell’ambiente li valutano in conferenza, e un loro parere negativo può portare al preavviso di diniego. Sulle nostre pratiche il Genio Civile ha chiesto indagini sul lotto fino a 20–40 metri di profondità.
Nel Metodo: la Piramide dei Vincoli™ li legge tutti prima che tu firmi. Il geologo lo incarichiamo prima del progetto, non dopo.
- L’area non è davvero disponibile, o non ci si arriva.
Un Comune che contesta il titolo sull’area per una vecchia convenzione. Una strada privata senza l’assenso di chi ne ha diritto. Un accesso dove i camion non passano. Sono tutti casi visti sulle nostre pratiche.
Nel Metodo: titoli, convenzioni e accessi si controllano prima di spendere sul progetto.
Cosa chiedono gli enti quando la pratica è già partita
Abbiamo riletto tutte le richieste arrivate sulle nostre pratiche ZES: diciassette atti di sei enti, 48 documenti chiesti dopo la presentazione. Si ripetono sempre gli stessi. Eccoli, come li vive chi investe. E accanto, dove li chiudiamo prima.
«Ho chiesto il permesso di costruire. Perché mi chiedono altro?»Lo chiede lo Sportello S.U.D. ZES
L’Autorizzazione Unica sostituisce tutti i permessi: ambiente, antincendio, parere sanitario, sismica, acque. Lo Sportello vuole l’elenco completo, con i diritti istruttori già pagati per ciascuno. Quello che manca, lo scopri in conferenza.
Nel Metodo: il Cronoprogramma Autorizzativo™ elenca ogni procedimento con il suo ente prima che la pratica parta.
Guarda il Cronoprogramma →«I vincoli? Il terreno è edificabile, me l’hanno detto.»Lo chiedono lo Sportello e il Comune
Servono il certificato di destinazione urbanistica aggiornato con i vincoli, e le dichiarazioni su usi civici, servitù, sottoservizi e zona sismica. A volte il Comune solleva una vecchia convenzione sull’area che nessuno aveva letto.
Nel Metodo: la Piramide dei Vincoli™ li controlla prima che tu firmi il preliminare. Titoli e vecchie convenzioni sull’area li verifichiamo prima della pratica.
Guarda la Piramide →«La relazione geologica c’è già. Cosa vogliono ancora?»Lo chiedono il Genio Civile e l’Autorità di Bacino
Indagini eseguite sul tuo lotto, non riprese da altri progetti. Se l’area è perimetrata, serve anche lo studio di compatibilità idrogeologica, firmato dal geologo e dal progettista.
Nel Metodo: la Verifica dell’area dice subito se il lotto è perimetrato.
La Verifica dell’area →«Antincendio? Per un capannone come il mio non serve.»Lo chiedono i Vigili del Fuoco
Basta superare una soglia di superficie, di addetti o di materiali, o modificare un’attività già soggetta, e serve la valutazione del progetto con modelli, relazione, tavole e versamento. Scrivere «non soggetto» senza verifica è il modo più rapido per fermare la conferenza.
Nel Metodo: la verifica di assoggettabilità è allegata sempre, anche quando la risposta è no.
«Il rumore, gli scarichi, i rifiuti: ci penseremo a lavori finiti.»Lo chiedono lo Sportello e il Comune
La valutazione di impatto acustico (da non confondere con i requisiti acustici passivi), l’autorizzazione ambientale con scarichi ed emissioni, il piano dei rifiuti di cantiere con i codici CER. Tutti si ricavano da una sola cosa: come produci.
Nel Metodo: prima di disegnare ti chiediamo come lavori, con un questionario in nove sezioni. Da lì escono anche le carte ambientali.
Il Progetto su misura →«Al lotto ci si arriva. Ci passo ogni giorno.»Lo chiedono il Comune e la Provincia
Tu ci passi in auto. L’ente vuole sapere se ci passano i camion: studio della viabilità con i mezzi pesanti, distanze dal Codice della Strada, assenso degli aventi diritto se la strada è privata.
Nel Metodo: l’accesso lo studiamo nella Relazione di Prefattibilità, prima del progetto.
«I documenti ci sono tutti. Li abbiamo mandati.»Lo chiedono tutti gli enti
Tabelle degli indici diverse tra tavole e relazione. File senza firma digitale. Una stratigrafia citata e non allegata. Documenti non ordinati per procedimento. Sono errori piccoli, ma ognuno apre un’integrazione, e ogni integrazione fa correre un termine.
Nel Metodo: prima dell’invio la pratica passa la Checklist ZES-Ready™: 87 verifiche in 8 categorie.
Una pratica completa costa di più da preparare. E molto meno da perdere.
Una pratica ZES che parte con tutto dentro richiede più lavoro all’inizio: 70 attività nelle fasi dalla I alla V, ogni ente verificato prima dell’invio. È questo che paghi. In cambio eviti settimane di integrazioni, termini che corrono e il rischio che la pratica venga respinta.
E non ti chiediamo di fidarti sulla parola. Metà del compenso la paghi mentre il lavoro avanza. L’altra metà solo se la pratica viene approvata. Ogni documento che firmiamo è coperto da una polizza professionale da 3 milioni di euro.
Esempi tratti dalle richieste di integrazione ricevute su quattro pratiche ZES dello Studio, in forma anonima. Una pratica completa riduce le integrazioni, non ne garantisce l’assenza: gli enti restano liberi di chiedere, e l’esito dipende dalla loro valutazione.
Prima i tuoi dubbi, poi il nostro lavoro
Le domande che ti fai prima di investire. E la risposta, per nome.
Chi investe lo sa: il rischio non è la burocrazia. È scoprire tardi quello che si poteva sapere prima. Per ogni dubbio abbiamo costruito uno strumento. Qui sotto trovi quale, e un esempio del documento che ricevi.
«Compro il terreno e poi scopro che non ci si costruisce?»Il dubbio di chi sta per firmare un preliminare
Piramide dei Vincoli™. Prima che tu paghi, controlliamo 17 vincoli su 5 livelli, dall’Unione Europea al Comune. Sai cosa blocca, cosa si gestisce e cosa non c’è.
Guarda come si legge la Piramide →«Quanti metri ci faccio davvero? E quanto mi costa, alla fine?»Il dubbio di chi ha un’area e un preventivo
Relazione di Prefattibilità. Dalla superficie del terreno ai metri che puoi davvero costruire. Poi il quadro economico e il credito d’imposta stimato in due scenari: quello massimo e quello prudente.
Guarda un esempio di Relazione →«Le spese che faccio entrano davvero nel credito?»Il dubbio di chi ha già i preventivi dei fornitori
Report di Ammissibilità e Matrice di Agevolabilità. Ogni voce dell’investimento viene classificata prima di spendere: sì, a condizione, da verificare, no. E l’impresa viene controllata sui requisiti, uno per uno.
Guarda un esempio di Report →«Il commercialista dice che se ne occupa lui. Ma può davvero?»Il dubbio di chi non vuole scontentare nessuno
Nota di Coordinamento Fiscale™. Il tuo commercialista resta al suo posto. Gli consegniamo per iscritto i dati tecnici dell’operazione e chi fa cosa. La parte tecnica la firmiamo noi, le scelte fiscali restano a lui.
Guarda la Nota →«E se il capannone poi non funziona per come lavoro?»Il dubbio di chi ha già un capannone stretto
Progetto su misura. Prima di disegnare ti chiediamo come produci, con un questionario in nove sezioni. Poi il progetto e i 20 elaborati per l’Autorizzazione Unica.
Guarda l’indice degli elaborati →«E se la pratica si impantana negli uffici?»Il dubbio di chi ha già aspettato un Comune
Cronoprogramma Autorizzativo™. Ogni procedimento con il suo ente, il suo stato e la sua scadenza. Un promemoria 15 giorni prima. Un aggiornamento ogni settimana.
Guarda il Cronoprogramma di una pratica vera →«E se il mio terreno non va bene? O se non ce l’ho?»Il dubbio di chi parte da zero
Scouting dell’area, gratis. Ci dici cosa ti serve, la ricerca la facciamo noi.
Come funziona lo Scouting →Hai riconosciuto la tua domanda? Il primo passo è verificare l’area: gratis, con il giudizio per iscritto.
Fai verificare la tua areaIl percorso
Sei fasi. Alla fine di ognuna, qualcosa in mano.
Ogni fase si chiude con un documento. Lo leggi, e decidi tu se andare avanti.
Scelta dell’area
Verifichiamo la tua area, o ne cerchiamo una. La passiamo per la Piramide dei Vincoli™ e ti diciamo per iscritto se regge.
Ricevi: Verifica di Trasformabilità, con la Piramide dei Vincoli™. La Verifica →→ non leghi capitale a un terreno che non si trasformaPrefattibilità
Metri costruibili davvero, quadro economico, schema della produzione e sostenibilità dell’operazione su dieci anni.
Ricevi: Relazione di Prefattibilità, con la Tabella degli Indici Reali™ e il Modello di Sostenibilità Integrata™. L’esempio →→ decidi con i numeri in mano, non a sensazioneNormativa ZES
Requisiti dell’impresa, spese agevolabili, cumulo con altri incentivi. Con la Checklist ZES-Ready™: 87 verifiche in 8 categorie.
Ricevi: Report di Ammissibilità e Nota di Coordinamento Fiscale™. Il Report →→ l’incentivo è verificato prima di spendereConcept industriale sartoriale
Il progetto costruito su come produci: flussi, accessi, spazi per crescere.
Ricevi: il progetto e i 20 elaborati per la pratica di Autorizzazione Unica. Gli elaborati →→ un capannone pensato per come lavoriRegia dei permessi
Pratica ZES presentata allo Sportello, conferenza di servizi, rilascio. Seguiamo ogni ente, ogni termine.
Ricevi: il Cronoprogramma Autorizzativo™, aggiornato ogni settimana. Il Cronoprogramma →→ sai sempre dove si trova la tua praticaRealizzazione
Cantiere, collaudi, accatastamento e agibilità. Si preventiva ad Autorizzazione Unica rilasciata.
Ricevi: l’immobile finito, con le sue carte in ordine.→ un solo interlocutore, dall’inizio alla fineLe fasi dalla I alla V valgono 70 attività. Le trovi elencate una per una in Quanto costa il nostro lavoro.
Le carte, non le promesse
Autorizzazione Unica n. 580: 144 giorni, sei enti in conferenza.
Angri (SA), un capannone per il ricovero e la manutenzione di automezzi. Istanza presentata il 31 luglio 2025, conferenza di servizi indetta il 9 settembre, autorizzazione rilasciata il 22 dicembre 2025. Nella stessa conferenza sedevano Comune di Angri, Provincia di Salerno, Ente Idrico Campano, Genio Civile, Autorità di Bacino e ASL Salerno. Il metodo è questo: lo stesso che trovi descritto in questa pagina.
Caso presentato in forma anonima. I tempi dipendono dal singolo caso e non sono garantiti.
Il rischio lo dividiamo
Metà del nostro compenso dipende dall’esito.
I primi passi sono gratis
La Verifica della tua area e lo Scouting non costano nulla. Paghi solo quando hai già capito se l’operazione ha senso.
Metà solo se approvata
Sulla Regia completa, metà del compenso la paghi mentre il lavoro avanza. L’altra metà solo se la pratica viene approvata.
Una polizza da 3 milioni
Ogni analisi, dichiarazione e istruttoria che firmiamo è coperta da una polizza professionale da 3 milioni di euro.
Per chi è, e per chi no
Non siamo il partner giusto per tutti.
Non lavoriamo bene con
- Chi sta ancora decidendo se fare impresa: serve un’attività reale e un fabbisogno concreto.
- Chi cerca solo il numero più alto: l’aliquota dipende dalla norma e dal riparto, e nessuno può promettertela.
- Chi ha un orizzonte oltre i due anni: la verifica andrebbe rifatta.
Lavoriamo bene con te se
- Hai un’area, o un budget, e un fabbisogno che ti stringe già oggi.
- Vuoi sapere cosa rischi prima di firmare, non dopo.
- Vuoi partire entro l’anno, con un solo interlocutore.
Quanto costa il nostro lavoro. Voce per voce.
Una pratica ZES completa sono 70 attività, dalla scelta dell’area alla regia dei permessi. Le trovi elencate una per una, con il preventivo immediato. E metà del compenso la paghi solo se la pratica viene approvata.