Il valore del lavoro

Quanto costa? Prima guarda che cosa c’è dentro.

È la domanda giusta, ed è giusto farla subito. Ma un numero, da solo, non dice niente: puoi giudicarlo solo se sai che cosa stai comprando.

Qui sotto c’è l’elenco vero delle prestazioni che servono per portare un’operazione ZES dall’idea alle chiavi. Non un riassunto commerciale: le stesse checklist che compiliamo noi, fase per fase, voce per voce. Sei fasi: le prime cinque — 70 attività operative, ciascuna con un responsabile, una tempistica e una priorità — portano l’operazione fino all’autorizzazione; la sesta è il cantiere, e si preventiva a parte.

Leggile con l’occhio di chi deve firmare un assegno. Il numero non è su questa pagina: sta in una scheda riservata che ti mandiamo per email, insieme ai tempi di consegna e a quello che ti resta in mano. La trovi in fondo — quando ci arriverai, saprai esattamente che cosa ci sta dentro.

Le sei fasi

Che cosa viene fatto, davvero

Scelta dell’area

12 attività · 7 giorni

Due diligence urbanistica preliminare e giudizio di trasformabilità.

Cosa si verifica

Dati catastali, PUC/PRG vigente e NTA di zona
Destinazione d’uso e usi ammessi, incompatibili, condizionati
Indici di fabbricabilità (IF) e di copertura (IC), altezza massima, distanze da confini e strade
PTCP provinciale, P.U.T. regionale, PSAI (rischio idrogeologico P1–P4)
Vincoli paesaggistici D.Lgs. 42/2004, PPR, SIC/ZPS, beni culturali
Fasce di rispetto: strade, ferrovie, elettrodotti, metanodotti
Oneri di urbanizzazione e costi occulti (allacciamenti, bonifica)

Cosa esce

Piramide dei Vincoli™ compilata, con classificazione e graduazione
SUL massima calcolata con la Tabella degli Indici Reali™
Relazione Urbanistica Preliminare
Raccomandazione operativa presentata al cliente

Prefattibilità

11 attività · 8 giorni

Analisi tecnica, quadro economico e sostenibilità dell’operazione.

Cosa si verifica

Dati produttivi dell’operatore: superfici necessarie per funzione
Schema planimetrico e distributivo logistico: accessi, parcheggi, aree di manovra
Aree di espansione futura
Reti: potenza elettrica disponibile e richiesta, fognaria (nere e meteoriche), gas
Costo di costruzione per categoria (€/mq), oneri concessori analitici, spese tecniche
Macchinari e impianti produttivi, allacciamenti
Totale investimento agevolabile e investimento netto

Cosa esce

Quadro Economico Preliminare (foglio di calcolo + PDF/A)
Schema di disposizione produttiva (DWG + PDF)
Relazione sintetica di prefattibilità con raccomandazione
Modello di Sostenibilità Integrata™: redditività, tempo di ritorno, flusso di cassa a 10 anni

III

Normativa ZES

10 attività · 5 giorni

Ammissibilità, classificazione degli investimenti e Checklist adempimenti e verifiche.

Cosa si verifica

Ambito della ZES unica (art. 9 D.L. 124/2023: intero territorio regionale) e collocazione nella Carta degli aiuti a finalità regionale 2022–2027, che determina l’intensità spettante
Codice ATECO dell’attività fra quelli ammissibili
Status aziendale: impresa non in difficoltà, non esclusa
Classificazione di tutti gli investimenti per categoria di agevolabilità
Soglie de minimis e cumulabilità con altri aiuti
Obbligo di permanenza dell’attività (5 anni)
Incentivi cumulabili: iperammortamento 2026–2028 (L. 199/2025), Nuova Sabatini, fondi FESR — nei limiti di intensità dell’art. 16 c. 5 D.L. 124/2023

Cosa esce

Report di Ammissibilità ZES
Nota di Coordinamento Fiscale™ per il commercialista del cliente
Checklist adempimenti e verifiche compilata

Concept industriale sartoriale

24 attività · 35 giorni

Progetto definitivo e pacchetto completo per l’Autorizzazione Unica S.U.D. ZES.

Cosa si verifica

Riunione di avvio e questionario strutturato sulle esigenze produttive (Modulo QEP-1)
Sopralluogo con rilievo e documentazione fotografica
SUL realizzata entro la SUL massima di Fase II; altezza, distanze da confini e strade
Parcheggi secondo standard (art. 2 L. 122/1989 e NTA), aree di cessione
Flussi di materiali e persone, accessi per mezzi pesanti
Struttura predisposta per ampliamenti; copertura predisposta per fotovoltaico
Efficienza energetica dell’involucro (D.Lgs. 192/2005)

Cosa esce

Tavola n. 1 — Relazione Tecnica di Asseverazione (Permesso di Costruire)
Tavola n. 2 — Inquadramento
Tavola n. 3 — Stato di fatto
Tavola n. 4 — Stato di progetto
Tavola n. 5 — Documentazione fotografica a colori dello stato dei luoghi
Tavola n. 6 — Computo metrico estimativo analitico
Tavola n. 7 — Relazione energetica preliminare e piano di espandibilità futura
Pacchetto elaborati per la domanda di Autorizzazione Unica:
Tavola n. 8 — Relazione di sintesi dei vincoli di zona
Tavola n. 9 — Progetto dell’impianto fognario e autorizzazione allo scarico in fognatura
Tavola n. 10 — Progettazione antincendio preliminare
Tavola n. 11 — Relazione preliminare di impatto acustico dell’attività
Tavola n. 12 — Relazione preliminare sul traffico veicolare
Tavola n. 13 — Relazione preliminare sulle emissioni in atmosfera
Tavola n. 14 — Relazione di sintesi di assoggettabilità AUA (Autorizzazione Unica Ambientale)
Tavola n. 15 — Relazione di assoggettabilità VIA (Valutazione di Impatto Ambientale)
Tavola n. 16 — Relazione di assoggettabilità VAS (Valutazione Ambientale Strategica)
Dichiarazioni sui carichi pendenti
Dichiarazione sugli usi civici
Tavola n. 17 — Render 3D dell’opificio
Tavola n. 18 — Video di rappresentazione del progetto

Regia dei permessi

13 attività · fino al rilascio

Domanda di Autorizzazione Unica, conferenza di servizi e rilascio.

Cosa si fa

Verifica di completezza degli allegati richiesti dal S.U.D. ZES
Trasmissione della domanda tramite portale, con protocollo e i termini perentori dell’art. 15 (determinazioni entro 30–45 giorni, chiusura nei 30 successivi)
Partecipazione alla conferenza di servizi semplificata (indetta entro 3 giorni lavorativi dalla documentazione completa)
Gestione delle richieste di integrazione documentale degli enti
Gestione delle eventuali prescrizioni dell’Autorizzazione Unica

Cosa ricevi

Cronoprogramma Autorizzativo™ aggiornato ogni settimana
Relazione di avanzamento ogni 60 giorni
Promemoria automatico 15 giorni prima della scadenza dei termini
Coordinamento per il rilascio dell’Autorizzazione Unica
Assistenza alla procedura di cessione degli standard urbanistici
Assistenza alla monetizzazione degli standard (eventuale)

Realizzazione

a preventivo separato · durata del cantiere

Dall’Autorizzazione Unica alle chiavi: il cantiere seguito da chi ha firmato il progetto.

Cosa si fa

Progettazione strutturale e deposito sismico al Genio Civile
Direzione dei lavori: esecuzione, misure e qualità controllate in cantiere
Coordinamento della sicurezza in fase di progettazione ed esecuzione (D.Lgs. 81/2008)
Contabilità dei lavori: stati di avanzamento e verifica di ciò che l’impresa fattura
Gestione delle varianti e dei rapporti con le imprese

Cosa ricevi

Collaudi — statico, impianti, prevenzione incendi
Accatastamento dell’opificio (DOCFA)
Agibilità: la segnalazione certificata senza la quale non puoi produrre
Il fascicolo completo dell’immobile, pronto per banca, assicurazione e futuri passaggi

Questa fase non rientra nell’incarico delle prime cinque: si preventiva ad Autorizzazione Unica rilasciata, quando l’opera e l’impresa sono definite e i numeri si possono fare sul vero.

Verifica tu stesso

Le checklist integrali delle prime cinque fasi sono pubbliche.

Non un riassunto commerciale: sono gli stessi documenti che compiliamo noi, voce per voce. Aprili e contali.

A prova di dubbio

Chi paga cosa — letto dalla tua parte

Sei righe, zero sorprese. È l’intero modello: che cosa ricevi a ogni passo, che cosa paghi e perché ti conviene così.

Passo	Che cosa ricevo	Quanto pago	Perché mi conviene
1 · Verifica di Trasformabilità	La risposta alla prima domanda: «quest’area regge?». Classe, vincoli e giudizio scritto.	A NOSTRO CARICO Niente: la paga lo Studio (valore a listino 500 €).	Scopro se ha senso prima di spendere un euro. Se l’area non regge, non ho perso nulla.
2 · Scheda di Proposta	Operazioni verificate e pre-qualificate dallo Studio.	A NOSTRO CARICO Niente: la paga lo Studio (valore a listino 500 €).	Parto da un’opportunità reale, non da un elenco di annunci.
3 · Scouting dell’Area se non ho il terreno, o il mio non regge	Un’area ZES adatta al mio progetto, cercata finché non è quella giusta.	A NOSTRO CARICO Niente: senza condizioni.	Un «no» non mi lascia a mani vuote.
4 · Relazione di Prefattibilità	Il documento su cui decido: metri costruibili davvero, quadro economico, spese che rientrano nel credito, tempi.	SI PAGA 2.000 € — scomputati per intero dall’incarico se proseguo.	Decido su numeri veri, non su promesse. E se vado avanti, non li ho spesi.
5 · Regia (fasi I–V)	Le 70 attività e i 18 elaborati di questa pagina, fino all’Autorizzazione Unica. Un solo interlocutore.	SI PAGA Il numero è nella scheda riservata qui sopra. Acconto alla firma, ulteriore acconto su richiesta, saldo del primo 50% al deposito. Il restante 50% solo se la pratica è approvata.	Metà del compenso corre il mio stesso rischio: se la pratica non passa, il saldo non lo pago.
6 · Realizzazione (fase VI)	Cantiere, collaudi, agibilità e il fascicolo completo dell’immobile.	SI PAGA Preventivo a parte, solo ad Autorizzazione Unica rilasciata.	Pago il cantiere quando l’opera è definita e i numeri si fanno sul vero.

Prima la prova, poi la decisione, poi l’incarico: nessun pagamento arriva prima di una decisione informata. E ogni analisi, dichiarazione e istruttoria che firmiamo è coperta da una polizza professionale da 3 milioni di euro.

Ora che conosci il valore dei nostri servizi, compila il modulo e, via mail, ti faremo avere la scheda preventivo competenze con il prezzo a te riservato.

Non è una civetteria. Una cifra letta prima del lavoro che c’è dentro è soltanto un numero grande; letta dopo, è un preventivo che puoi giudicare. La parte difficile l’hai già fatta: hai letto le settanta attività. Lasciaci l’indirizzo e ti arriva la scheda completa.

I sessanta giorni che passano dall’intervista di avvio al protocollo della domanda, fase per fase.
I diciotto elaborati firmati che ti restano in mano il giorno del deposito, uno per uno.
I quattro appuntamenti in cui serve la tua presenza — e tutto il resto che non ti riguarda.
La clausola per cui metà dell’incarico lo mettiamo noi, e il saldo del compenso lo incassiamo solo a pratica approvata.
Il numero. Con l’unica ipotesi in cui sale, e il motivo per cui quella è quasi sempre la strada che conviene di più.

Ti arriva subito un’email con la scheda preventivo competenze da scaricare. I dati sono trattati secondo l’informativa privacy.