Il nostro Metodo · Fase I · Strumento proprietario
Prima di comprare il terreno, sai cosa ti impedisce di costruirci.
La Piramide dei Vincoli™ è lo strumento con cui leggiamo un’area prima che tu la paghi. Mette in fila 17 vincoli su 5 livelli, dall’Unione Europea al Comune. E per ognuno ti dice una cosa sola: blocca, si gestisce, oppure non c’è.
Il problema che risolve
L’area è in ZES. Non basta.
Il venditore ti dice che il terreno è in ZES. Il prezzo sembra giusto. Firmi il preliminare. Poi, dalle carte del Comune e dei piani sopra il Comune, esce una fascia di rispetto, un vincolo paesaggistico, un’area a rischio idrogeologico. E una parte del lotto non si costruisce più.
I vincoli non si vedono dal cancello. Stanno in piani diversi, di enti diversi, scritti in anni diversi. La Piramide li mette tutti sullo stesso foglio, prima che tu firmi.
Come funziona
Diciassette vincoli, cinque livelli, un giudizio.
Leggiamo le carte
Certificato di destinazione urbanistica, norme di zona, piani provinciali e regionali, cartografie del rischio idrogeologico, fasce di rispetto.
→ nessun vincolo resta nascosto in un piano che nessuno ha apertoOgni vincolo al suo livello
Europeo, Nazionale, Regionale, Provinciale, Comunale. Il livello dice chi decide, e quindi se il vincolo si può gestire.
→ sai con quale ente avrai a che fare, e perchéUn giudizio, non un elenco
Ogni vincolo riceve un esito: compatibile, da verificare, condizionato, ostativo. Poi un giudizio di fattibilità dell’area: alta, media o bassa, con il motivo scritto.
→ decidi se comprare con una risposta netta in manoEsempio del documento finale
Così ti arriva la Piramide, compilata.
Un’operazione-tipo, non la tua area: i vincoli e le norme sono quelli che controlliamo davvero.
Classe A — Terreno idoneo
Diciassette vincoli normati, screenati su cinque livelli di competenza, dall’Unione Europea al Comune. Nessun vincolo assoluto ostativo sul sedime di progetto: le criticità rilevate sono superabili in sede autorizzativa.
Liv. I · Europeo
Ambientale
Commissione Europea
2Liv. II · Nazionale
Paesaggio · Idrogeologico
Soprintendenza · Aut. di Bacino
3Liv. III · Regionale
PUT · PTP · PTR
Regione Campania
3Liv. IV · Provinciale
PTCP · Fasce di rispetto
Provincia · ANAS / RFI / Terna
4Liv. V · Comunale
PUC/PRG · NTA · Cimiteriale
Comune
5Europeo Commissione UE · Natura 2000
- Dir. Habitat — SIC/ZSC (VIncA)92/43/CEE
- Dir. Uccelli — ZPS (VIncA)2009/147/CE
Nazionale Soprintendenza · Aut. di Bacino
- Codice Paesaggio — SoprintendenzaD.Lgs 42/04
- PSAI rischio idrogeologico (P1–P4)Aut. Bacino
- Siti Natura 2000 — VIncADPR 357/97
Regionale Regione Campania
- P.U.T. — Piano Urbanistico TerritorialeL.R. Camp.
- P.T.P. — Piani Territoriali PaesisticiD.Lgs 42/04
- Piano Territoriale Regionale (PTR)L.R. Camp.
Provinciale Provincia · gestori reti
- PTCP — Coordinamento provincialeProvincia
- Fascia di rispetto stradaleD.Lgs 285/92
- Fascia di rispetto ferroviariaDPR 753/80
- Fascia di rispetto elettrodotti (DPA)D.M. 29/5/2008
Comunale Comune
- PUC/PRG — destinazione di zonaComune
- NTA — indici IF / IC / H maxComune
- Piano attuativo / compartoPUE / PPE
- Vincolo cimiteriale (200 m)R.D. 1265/1934
- Rispetto acque pubbliche (10 m)R.D. 523/1904
Fac-simile dimostrativo. I vincoli e i riferimenti normativi sono quelli realmente screenati; il punteggio e gli esiti si riferiscono a un’operazione-tipo, non alla tua area. Legenda: compatibile · da verificare · condizionato · ostativo se presente.
Cosa non fa
Ti diciamo anche quando la risposta è no.
- Non sostituisce il certificato di destinazione urbanistica né il lavoro del notaio: li legge e li mette in ordine.
- Non cancella i vincoli, e nemmeno l’Autorizzazione Unica lo fa. Se serve, l’Autorizzazione può fare da variante al piano del Comune. Ma i vincoli di tutela restano: paesaggio, rischio idrogeologico, piani di Regione e Provincia. Gli enti che li gestiscono danno il loro parere dentro la conferenza di servizi, e un loro no può fermare il progetto. La Piramide te li fa vedere prima di comprare.
- Non ti vende un sì. Se l’area non regge, te lo scriviamo. E possiamo cercarne un’altra, gratis, con lo Scouting dell’area.
Il Metodo, capitolo per capitolo
Dopo l’area, i numeri.
Se l’area regge, il passo successivo è la Relazione di Prefattibilità: quanti metri costruisci e quanto costa. Oppure torna al Metodo completo.
Prima di firmare, fai leggere l’area.
La Verifica della tua area contiene la Piramide dei Vincoli™ compilata sul tuo lotto. È gratis, e ti rispondiamo entro sette giorni.