Autorizzazione Unica ZES: le domande da farsi prima di presentare la pratica.

Se una guida parla della «Struttura di missione ZES», l’informazione è superata.

La Struttura di missione è stata soppressa dall’art. 9-bis, comma 2, del D.L. 8 agosto 2025 n. 116, convertito con modificazioni dalla L. 3 ottobre 2025 n. 147. Le funzioni sono passate al Dipartimento per il Sud presso la Presidenza del Consiglio, che succede a titolo universale in tutti i rapporti attivi e passivi. È il Dipartimento, oggi, l’amministrazione procedente per il rilascio dell’Autorizzazione Unica ai sensi dell’art. 15 del D.L. 124/2023.

Una sola eccezione: per i progetti di competenza territoriale delle Autorità di sistema portuale l’amministrazione procedente è l’AdSP, che convoca la conferenza e rilascia il provvedimento; alla conferenza partecipa comunque un rappresentante del Dipartimento (art. 15, comma 7).

Il regime presuppone che l’intervento richieda due o più titoli abilitativi. Con un titolo solo lo sportello ZES non è competente e la pratica torna al SUAP ordinario del Comune. È il primo filtro, ed è quello che manda a vuoto più tentativi.

Restano fuori dal regime

• le attività commerciali disciplinate dal d.lgs. 114/1998 — il commercio è escluso;
• gli interventi soggetti a SCIA, SCIA unica o SCIA condizionata (artt. 19 e 19-bis L. 241/1990) e quelli per cui non è previsto il rilascio di un titolo;
• gli impianti e le infrastrutture energetiche;
• le opere di competenza territoriale degli aeroporti;
• gli investimenti di rilevanza strategica ex art. 32 D.L. 115/2022 e art. 13 D.L. 104/2023;
• la posa di reti di comunicazione elettronica (art. 15, comma 8-bis);
• i progetti di iniziativa pubblica di competenza dell’Autorità di sistema portuale.

C’è poi un requisito di merito che si scopre spesso troppo tardi: gli interventi edilizi rilevano solo se strettamente connessi a un nuovo investimento. Non è la ristrutturazione in sé a entrare nel regime: è l’investimento produttivo — nuovo stabilimento, ampliamento della capacità produttiva, riconversione o diversificazione — di cui l’opera edilizia è lo strumento. L’attività deve inoltre essere coerente con le filiere del Piano strategico della ZES unica (art. 11 D.L. 124/2023).

Un solo canale: il Front Office dello Sportello Unico Digitale ZES (S.U.D. ZES) su impresainungiorno.gov.it, selezionando il Comune di riferimento — per Salerno il codice catastale è H703. La procedura è una compilazione guidata: si sceglie il settore di attività, si selezionano tutti i titoli abilitativi necessari, si allega la documentazione progettuale e tecnica.

Fuori dallo sportello non si riceve nulla. Il Dipartimento non è deputato a ricevere pratiche extra sportello, né da soggetti privati né da altre amministrazioni. Chi manda una PEC sta perdendo tempo.

Qui sta il punto più delicato. La legge non pubblica un elenco degli allegati. L’art. 15, comma 1, dice che si allegano «la documentazione e gli eventuali elaborati progettuali previsti dalle normative di settore»: sono le norme dei singoli titoli richiesti a determinare cosa serve, e la modulistica si genera dinamicamente in funzione del codice ATECO e dei titoli selezionati.

Quello che invece è fisso e pubblicato lo trovi nelle quattro domande che seguono.

È una valutazione preliminare del progetto, disponibile come prima opzione nella sezione «Scelta Settore Attività» del Front Office.

Costa poco e vale molto: è il modo di sapere in anticipo se l’iniziativa rientra davvero nel regime, prima di costruirci sopra un fascicolo.

Deve evidenziare, fra le altre cose, le ricadute occupazionali del progetto. Esiste un modello pubblicato con i contenuti minimi: dettagli del progetto imprenditoriale, competenze tecniche, mercato di riferimento, strategie di marketing, previsioni di espansione, sostenibilità socio-economica, ricadute occupazionali, autorizzazioni necessarie.

Il modello non è vincolante nella forma. Lo è nella sostanza.

Si scarica dal Front Office dopo aver compilato scheda anagrafica, qualifica e dati del procuratore e domicilio digitale speciale, si firma e si riallega.

Il regime è stato rafforzato nel 2025: una procura difforme blocca la pratica sul nascere.

Non c’è un elenco ufficiale. Dalle istruttorie reali, questi sono quelli che ricorrono:

• elaborati grafici e descrittivi della proposta di variante urbanistica, quando l’intervento la richiede;
• planimetrie con l’individuazione degli standard urbanistici (D.M. 1444/1968) e dei parcheggi pertinenziali (L. 122/1989);
• verifica delle fasce di rispetto: reticolo idrografico, linee ferroviarie, infrastrutture;
• documentazione sismica ai sensi dell’art. 89 del D.P.R. 380/2001 e, in Campania, dell’art. 15 della L.R. 9/1983 con i relativi allegati;
• asseverazione del tecnico sulla conformità urbanistico-edilizia e sullo stato dei luoghi;
• titoli dei Vigili del fuoco in corso di validità, con attestazione di efficacia.

Riferimenti all’art. 15 del D.L. 19 settembre 2023 n. 124, convertito con modificazioni dalla L. 13 novembre 2023 n. 162, testo vigente; per il PAUR, art. 27-bis del D.Lgs. 3 aprile 2006 n. 152, testo vigente.

La prima: il silenzio vale assenso, ma in una forma precisa. Si considera acquisito l’assenso senza condizioni delle amministrazioni che non abbiano partecipato alla riunione, o che pur partecipandovi non abbiano espresso la propria posizione, o che abbiano espresso un dissenso non motivato o riferito a questioni estranee alla conferenza (art. 15, comma 4, lettera c). Non è un silenzio-assenso sull’autorizzazione: è un assenso endoprocedimentale delle amministrazioni inerti.

La seconda: i termini decorrono da un fascicolo istruibile. Il tempo medio di rilascio è sceso da 98,5 a 53,7 giorni — lo certifica la stessa delibera della Corte dei conti — ma quel conteggio parte da quando la pratica è completa. I mesi veri stanno prima, nel progetto.

Sì, dentro la conferenza della ZES. Anche per gli enti che tutelano il paesaggio vale la regola generale: se non partecipano alla riunione, o partecipano senza esprimersi, o esprimono un dissenso non motivato o fuori tema, il loro assenso si considera acquisito senza condizioni (art. 15, comma 4, lettera c). La differenza è nel tempo: hanno 45 giorni invece di 30 per esprimersi (lettera a).

Il silenzio, però, non cancella il vincolo. Restano tre cose:

• un dissenso motivato è un no che pesa: se porta a un diniego, il Dipartimento per il Sud può chiedere che la questione vada al Consiglio dei ministri, con una procedura di al massimo 60 giorni (comma 6);
• l’ente di tutela che ha espresso per tempo un dissenso motivato può fare opposizione contro la decisione finale entro 10 giorni, e l’opposizione ne sospende l’efficacia (art. 14-quinquies L. 241/1990, richiamato dalla lettera c);
• il progetto deve comunque rispettare il vincolo e il piano paesaggistico, con o senza un parere espresso.

Per questo non contiamo sul silenzio. Se l’area è vincolata, la relazione paesaggistica entra nella pratica dal primo giorno.

Art. 15, commi 4 e 6, D.L. 124/2023; art. 14-quinquies L. 241/1990.

«Ove necessario», l’Autorizzazione Unica costituisce variante allo strumento urbanistico e comporta la dichiarazione di pubblica utilità, urgenza e indifferibilità dell’intervento (art. 15, comma 5). A differenza del procedimento ex art. 8 del D.P.R. 160/2010, non è prevista la ratifica del Consiglio comunale: l’effetto si produce con la determinazione motivata di conclusione della conferenza.

Questo ha fatto credere a molti che la variante sia automatica. Non lo è, e ormai lo dice la giurisprudenza.

Tradotto: la variante si ottiene se il progetto la merita e se il fascicolo lo dimostra. Non perché la procedura è più veloce.

Non esiste un elenco ufficiale dei motivi di rigetto. Esistono però le istruttorie, e quello che vi si contesta ricorre. Dal contenzioso campano deciso nel 2026:

• Elaborati grafici e descrittivi della proposta di variante assenti, con l’incompatibilità urbanistica non superata.
• Standard urbanistici (D.M. 1444/1968) e parcheggi pertinenziali (L. 122/1989) non individuati in planimetria.
• Fasce di rispetto non indicate né verificate — reticolo idrografico, linee ferroviarie, infrastrutture.
• Amministrazioni competenti per quei vincoli non convocate in conferenza.
• Documentazione sismica mancante.
• Lotto privo delle opere di urbanizzazione primaria (art. 12 D.P.R. 380/2001).
• Accesso su strada interpoderale o approvvigionamento idrico su aree di terzi, senza atti di assenso.
• Titoli dei Vigili del fuoco risalenti, senza attestazione di efficacia.
• Asseverazione tecnica non corrispondente allo stato dei luoghi.
• Attività non riconducibile alle filiere del Piano strategico.

Nessuna di queste è una carenza di progetto. Sono tutte carenze di istruttoria: cose che si potevano sapere prima.

Il metodo si chiama Piramide dei Vincoli™ e in ambito produttivo serve a fare una cosa sola: separare ciò che blocca l’Autorizzazione Unica da ciò che blocca il credito d’imposta, e ordinare le criticità per impatto reale — ostativo, condizionato, da verificare, compatibile — invece di consegnare un elenco.

Si parte sempre dall’area, mai dal progetto. Prima stabiliamo se il lotto regge: destinazione, vincoli, standard, urbanizzazioni, accessi, fasce di rispetto, sismica. Se non regge, lo scriviamo e ci si ferma lì — è il risultato più economico che si possa ottenere da questa consulenza.

Un’operazione conclusa

Un’impresa con una flotta di automezzi da ricoverare e mantenere, e un’area ad Angri (SA), in ZES Unica. Serviva un capannone di 310 metri quadri per il ricovero e la manutenzione dei mezzi. La domanda vera non era se conviene: era quanto ci mettiamo, e chi decide i tempi.

Istanza allo Sportello Unico Digitale il 31 luglio 2025. Conferenza di Servizi indetta il 9 settembre, quaranta giorni dopo. Autorizzazione Unica n. 580 rilasciata il 22 dicembre 2025: centoquarantaquattro giorni dall’istanza al provvedimento.

Sei enti nella stessa conferenza — Comune di Angri, Provincia di Salerno, Ente Idrico Campano, Genio Civile, Autorità di Bacino, ASL Salerno — e un solo interlocutore per tutti e sei.

Che cosa insegna. I tempi non li decide chi ha più fretta: li decidono gli enti che chiedono integrazioni o esprimono un dissenso motivato, e il modo in cui la pratica arriva sul loro tavolo. Nella conferenza asincrona chi non risponde nei termini vale come un sì (art. 14-bis, comma 4, L. 241/1990); chi risponde male, no. È lì che si perdono i mesi.

Dopo il rilascio parte il conto alla rovescia: un anno per aprire il cantiere, tre anni per chiudere i lavori. E resta aperta la convenzione per gli standard urbanistici: chi non la mette a cronoprogramma il primo giorno se la ritrova addosso l’ultimo.

Caso presentato in forma anonima. Autorizzazione Unica ai sensi dell’art. 15 D.L. 124/2023 conv. L. 162/2023. I tempi dipendono dal singolo caso e non sono garantiti.

Vedi il metodo completo →

È l’equivoco più diffuso, e vale la pena chiuderlo.

Le FAQ ufficiali dello sportello sono esplicite: l’accesso al regime di semplificazione dell’Autorizzazione Unica non costituisce, in alcun modo, presupposto necessario per la fruizione del credito d’imposta di cui all’art. 16 del D.L. 124/2023. Vale anche il contrario: ottenere l’Autorizzazione Unica non attribuisce alcun diritto al credito.

Sono due binari con due amministrazioni diverse. L’autorizzazione la rilascia il Dipartimento per il Sud attraverso lo sportello. Il credito lo gestisce l’Agenzia delle Entrate, con comunicazioni telematiche in finestre fissate per provvedimento, l’utilizzo esclusivamente in compensazione tramite F24 e la certificazione delle spese da parte di un revisore.

Qualche coordinata sul credito, senza sconfinare. L’intensità massima per la Campania arriva fino al 60% per le piccole imprese ed entro una soglia di costi ammissibili, con percentuali inferiori per le medie e le grandi imprese (D.M. 17 maggio 2024, art. 4). È però un’intensità teorica: il credito effettivo viene ridotto dalla percentuale di riparto determinata dall’Agenzia in funzione delle risorse. Nel 2025 la percentuale di riparto è stata del 60,38% del richiesto; il contributo aggiuntivo l’ha portata al 75% solo per chi ne aveva i requisiti (art. 1, c. 448, L. 199/2025). Per il 2026 il riparto non è ancora determinato.

Il credito è materia del commercialista. Noi ci occupiamo dell’edificio che lo rende possibile. Chi fa cosa, nel dettaglio →

Prima di spendere in progettazione, si guarda il lotto. Guardiamo la tua area e ti diciamo se l’operazione sta in piedi: destinazione, vincoli, standard, urbanizzazioni, accessi, fasce di rispetto, sismica. Se non regge, te lo scriviamo — e ti abbiamo risparmiato il resto.

La verifica è gratis. Se preferisci parlarne a voce, chiamaci allo 081 19911269.