Credito d’imposta ZES Unica · guida per il consulente
Quali spese entrano nel credito d’imposta ZES e quali no
Un capannone in ZES si paga a voci: il suolo, la costruzione, il piazzale, gli allacci, gli scarichi, gli oneri al Comune, le competenze tecniche, l’assistenza fiscale. Non entrano tutte nel credito, e la differenza vale centinaia di migliaia di euro. Qui trovi le otto voci una per una, con la norma accanto a ogni esito.
Analisi tecnica preliminare, non parere fiscale. L’ammissibilità la valuta il consulente fiscale del cliente e il sostenimento delle spese lo certifica un revisore legale (art. 7, c. 14, DM 17/05/2024). Dove la norma ammette più letture, qui trovi scritto quale abbiamo scelto e perché.
Aggiornato a settembre 2026 · ZES Capital Engineering™ · Studio Arch. Aniello Sicignano · Ordine Architetti P.P.C. Salerno n. 3270
Studio privato di architettura, non un ente pubblico.
Prima delle voci
La regola che decide tutto
Il valore di terreni e fabbricati non può superare il 50% del valore complessivo dell’investimento agevolato (art. 16, c. 2, D.L. 124/2023). Letta in modo prudente, la regola dice una cosa sola: la parte immobiliare agevolata non può superare la parte in macchinari, impianti e attrezzature. Ogni euro di immobile oltre quella soglia resta fuori dalla base, per quanto sia stato speso bene.
Il punto che il cliente non sa. Un capannone senza macchinari nuovi è un progetto che il credito copre poco o niente. La domanda da fare prima di comprare il terreno non è «quanto costa costruire», ma «quanto vale la parte mobile dell’investimento».
Esiste una lettura più larga, secondo cui il 50% si calcola sul totale dell’investimento anziché sul rapporto fra le due parti. Non la escludiamo: la lasciamo a chi certifica, e nei nostri quadri economici mostriamo sempre le due colonne.
Le otto voci
Che cosa entra e che cosa no
| Voce | Entra | Non entra |
|---|---|---|
| Il suolo | Il terreno strumentale, con gli oneri accessori capitalizzati | Terreno da società collegate, o non usato dall’attività |
| La costruzione dell’opificio | Opere edili, strutture, impianti generali, servizi alla produzione | Parte destinata a vendita o locazione, manutenzioni |
| La sistemazione esterna | Piazzali, viabilità interna, recinzione, illuminazione | Verde ornamentale, opere cedute al Comune |
| Gli allacci impiantistici | Opere interne al lotto, fotovoltaico, cabina MT/BT | Canoni, consumi, depositi, opere del gestore fuori dal lotto |
| Gli scarichi di legge | Rete interna, prima pioggia, depurazione, allaccio realizzato dall’impresa | Canoni, analisi periodiche, diritti istruttori |
| Oneri e diritti agli enti | Solo se capitalizzati, per scelta del consulente fiscale | Oneri, contributo di costruzione, diritti, bolli (lettura prudente) |
| Competenze tecniche | Progetto, direzione lavori, sicurezza, collaudi, se capitalizzati | Verifica di Trasformabilità, Prefattibilità, consulenze generiche |
| Commercialista e revisore | — | Onorari fiscali e di certificazione, da mettere comunque nel quadro economico |
Il suolo
Entra: il prezzo del terreno; gli oneri accessori di diretta imputazione capitalizzati sul terreno (imposte d’atto, spese notarili, mediazione), se iscritti a incremento del costo ai sensi dell’art. 110 TUIR.
Non entra: il terreno comprato da una società collegata o controllata (art. 3, c. 6, DM 17/05/2024); il terreno tenuto come investimento immobiliare e non strumentale; la parte di terreno non usata dall’attività.
La costruzione dell’opificio
Entra: opere edili e strutturali; impianti generali che fanno corpo con il fabbricato (elettrico, idrico, antincendio, climatizzazione); uffici, spogliatoi e servizi al servizio della produzione, nella quota strumentale documentata.
Non entra: la parte di immobile destinata alla vendita (art. 3, c. 2, DM) o non usata dall’impresa, per esempio data in locazione (art. 3, c. 1, DM); le manutenzioni; i beni che non entrano in funzione entro il secondo periodo d’imposta successivo.
La sistemazione esterna
Entra: piazzali di manovra, carico e scarico; viabilità interna; recinzione; illuminazione esterna dell’area; pavimentazioni tecniche; opere di regimazione delle acque del piazzale.
Non entra: verde ornamentale; opere di urbanizzazione cedute al Comune; aree destinate a usi non produttivi.
Gli allacci impiantistici
Entra: opere di allaccio interne al lotto (cavidotti, quadri, cabina, condotte, contatori interni); impianto fotovoltaico e impianti tecnologici nuovi; cabina MT/BT.
Non entra: canoni e consumi; depositi cauzionali; opere realizzate dal gestore fuori dal lotto e rimaste di sua proprietà.
Gli scarichi di legge
Entra: rete fognaria interna al lotto; vasche di prima pioggia e disoleatori; impianto di depurazione o pretrattamento; allaccio alla pubblica fognatura per la parte realizzata dall’impresa.
Non entra: canoni di depurazione; analisi periodiche; diritti istruttori per l’autorizzazione allo scarico.
Gli oneri e i diritti dovuti agli enti
Non entra, in lettura prudente: oneri di urbanizzazione primaria e secondaria; contributo sul costo di costruzione; diritti di segreteria e istruttoria; marche da bollo; tariffe VV.F., ASL, ARPAC. Sono somme dovute alla pubblica amministrazione per il rilascio di titoli: non sono beni.
Può entrare solo per scelta contabile: la quota di oneri capitalizzata sul fabbricato come costo accessorio di diretta imputazione (art. 110, c. 1, lett. b, TUIR), con il revisore che la certifica. È una decisione del consulente fiscale, non del tecnico: per questo noi la esponiamo sempre in due colonne, mai in una sola.
Le competenze tecniche
Entra: progettazione definitiva ed esecutiva, direzione lavori, coordinamento della sicurezza, calcoli strutturali, relazione geologica, collaudi, pratiche per l’Autorizzazione Unica riferite al fabbricato, se capitalizzate sul bene.
Non entra: la Verifica di Trasformabilità e la Relazione di Prefattibilità, che sono studi preliminari alla decisione: nei nostri quadri economici le teniamo fuori dalla base agevolabile. Fuori anche consulenze generiche, marketing, studi di mercato.
Commercialista e revisore
Non entra: onorari per la consulenza fiscale, la comunicazione preventiva e integrativa, la gestione del cumulo e del registro aiuti; onorari del revisore per la certificazione.
Va scritto comunque nel quadro economico: è un costo certo dell’operazione. Senza comunicazione nella finestra non c’è credito; senza certificazione non c’è fruizione; senza controllo del cumulo con altri aiuti sui medesimi costi (art. 7, c. 6, DM) c’è recupero.
Le regole che valgono per tutte le voci
Undici righe, con la fonte accanto
- Che cosa è agevolabile. L’acquisto, anche in leasing, di macchinari, impianti e attrezzature nuovi; l’acquisto di terreni; l’acquisizione, la realizzazione o l’ampliamento di immobili strumentali, effettivamente usati per l’attività nella struttura produttiva in ZES. Art. 16, c. 2, D.L. 124/2023
- Il tetto immobiliare. Terreni e fabbricati non possono superare il 50% del valore complessivo dell’investimento agevolato. Art. 16, c. 2
- Le soglie. Progetti da 200.000 € fino a 100 milioni per singolo progetto. Art. 16, c. 4; art. 3, cc. 7-8, DM 17/05/2024
- L’aliquota in Campania. 40% per le grandi imprese, 50% per le medie, 60% per le piccole, per progetti fino a 50 milioni di costi ammissibili. La dimensione si misura secondo l’allegato I del Reg. UE 651/2014, e la percentuale è un tetto teorico prima del riparto annuale. Art. 4, DM 17/05/2024; Carta degli aiuti a finalità regionale
- Quando la spesa conta. Beni mobili: alla consegna. Immobili: alla stipula dell’atto o, se successivo, all’effetto traslativo. Servizi e appalti: all’ultimazione della prestazione. Artt. 109 e 110 TUIR; art. 3, c. 4, DM
- Quanto vale il bene. Costo di acquisto più oneri accessori di diretta imputazione, escluse le spese generali. L’IVA entra solo se indetraibile. Art. 110, c. 1, lett. b), TUIR
- Le condizioni di mercato. Solo acquisti tra soggetti senza rapporti di controllo o collegamento, a condizioni di mercato. Art. 3, c. 6, DM; art. 2359 c.c.
- Le finestre. Comunicazione preventiva all’Agenzia delle Entrate, poi comunicazione integrativa a pena di decadenza. Per il 2026: dal 31 marzo al 30 maggio 2026 e dal 3 al 17 gennaio 2027. Provv. Agenzia delle Entrate n. 3882/2026
- La fruizione. Solo in compensazione con F24, dal giorno successivo al provvedimento sulla percentuale di riparto e non prima della realizzazione dell’investimento; sopra 150.000 € dopo le verifiche antimafia. Art. 16, c. 5; art. 7, c. 1, DM
- I vincoli nel tempo. Entrata in funzione entro il secondo periodo d’imposta successivo; niente dismissioni, cessioni o spostamenti per cinque periodi d’imposta; attività mantenuta in ZES per cinque anni; spese certificate da un revisore legale. Art. 7, cc. 8-11 e 14, DM
- Il cumulo. Il credito ZES può convivere con altri aiuti, come la Nuova Sabatini, i fondi regionali o il de minimis, ma la somma non può superare l’intensità massima consentita dalla disciplina europea degli aiuti a finalità regionale. Il contributo aggiuntivo sul riparto 2025 spetta solo a chi non ha ottenuto il credito Transizione 5.0 sugli stessi investimenti. La cumulabilità si verifica prima, non a consuntivo. Carta degli aiuti a finalità regionale; art. 1, c. 448, L. 199/2025; Provv. AdE n. 56564/2026
Il riparto è la ragione per cui la percentuale nominale non è quella che il cliente incassa: nel 2024 è stato del 100%, nel 2025 del 60,3811%, portato al 75% dal contributo aggiuntivo della legge di bilancio 2026 per chi aveva comunicato nei termini. Provv. Direttore AdE 12/12/2024 e 12/12/2025; art. 1, c. 448, L. 199/2025
Sette situazioni viste nelle pratiche
Che cosa azzera il credito
- Terreno comprato prima di sapere se l’area può ospitare la struttura produttiva. Terreno non strumentale, fuori base; e se la pratica non passa, non c’è nemmeno l’investimento. Art. 16, c. 2; art. 15, D.L. 124/2023
- Progetto solo immobiliare, senza beni mobili nuovi. Il tetto del 50% riduce la parte immobiliare agevolata fino ad azzerarla. Art. 16, c. 2; art. 3, c. 5, DM
- Progetto sotto 200.000 €, o spezzato in più progetti per stare sotto le soglie. Non agevolabile; il frazionamento artificioso è contestabile. Art. 3, c. 8, DM
- Comunicazione integrativa fuori finestra o senza certificazione. Decadenza. Provv. 3882/2026; art. 7, c. 14, DM
- Beni non entrati in funzione entro il secondo periodo d’imposta successivo. Rideterminazione del credito. Art. 7, c. 8, DM
- Cessione, dismissione o trasferimento dei beni entro cinque periodi d’imposta, leasing senza riscatto compreso. Rideterminazione e restituzione entro il saldo delle imposte. Art. 7, cc. 9-12, DM
- Cumulo con altri aiuti sui medesimi costi oltre l’intensità massima, o acquisto da parte correlata. Recupero con sanzioni e interessi. Art. 7, c. 6; art. 3, c. 6; art. 8, DM
Nessuna di queste situazioni è fiscale in senso stretto: sono decisioni tecniche e di cronoprogramma, prese o non prese prima dell’atto. È il punto in cui la materia del commercialista finisce e comincia la nostra.
La versione completa
Le stesse otto voci con gli esempi di calcolo, in 23 pagine
Questa pagina è l’estratto. La guida che mandiamo ai commercialisti ha, per ogni voce, un esempio di calcolo con gli importi; un’operazione-tipo completa da due milioni con il tetto del 50% applicato; il calendario degli adempimenti e il glossario. La mandiamo in PDF, gratis: scarica la guida →
Il primo passo
Le spese contano solo se il capannone si può costruire
Il credito si calcola su un investimento che si fa davvero. Prima serve un’area su cui il capannone si può costruire. Ti diciamo per iscritto se la tua area regge, e perché: è gratis, e ti rispondiamo entro sette giorni.